不良債権化していく土地・家屋

estimate 土地・家
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日本の人口は2008年をピークに減少期に入っています。
空き家が増加、借り手の減少、土地・不動産価格下落はそれほど遠くない時期にきています。
地価や新築着工戸数、空き家率など調べてみました。

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土地の価格は3大都市圏は前年比プラス、地方はマイナス

住宅地と商業地それぞの地価調査グラフが以下です。

地価調査・住宅地
地価調査・商業地
出展:平成28年都道府県地価調査の概要(国土交通省)

 

地価調査・住宅地の前年比は、3大都市圏はかろうじて前年比プラス。
全国平均や地方はマイナスの結果です。
地価が上がる⇒土地を求める人がいる⇒価格が上がる、都市圏集中といえます。

地価調査・商業地は地価調査・住宅地より、3大都市圏の伸び率が高いです。
また伸びの角度も急で、価格が上昇しているようです。
全国平均でも2016年は前年比プラスマイナスゼロ。
地方圏のグラフを見ても、中心部志向が見られます。
ただ商業地も地方圏は、マイナスです。

この先はよほどの事が起こらない限り地価下落は避けられないというのが現在の一般定説です。

 

新築着工戸数は凸凹

新築着工戸数
出展:建築着工統計調査(国土交通省)

 

新築着工戸数グラフは、凸凹の行ったり着たりの数値。
バブル期は160万戸以上だったので、それに比べるとずいぶん減っています。
この先の予測は右肩下がりで、2015年には62万戸程度と予測されています。

 

空き家率は年々上昇

総住宅数・空き家数・空き家率

 

総住宅数は上昇、空家数・空き家率も上昇しています。
政府の空き家対策が近年発表されましたが、納得のデータです。

総世帯数は2019年の5,307万世帯でピークという予測。
総人口は増加している事から、1世帯当たりの人数は当然減少。
単身世帯と2人世帯が増加、大人数世帯は減少しています。

局所的なお話ですが、地方に田舎がある方の現実話として以下のお話を思い出します。
「親が他界したら手放したいが正直買い手がつくか相当不安」

確かに都市圏集中、空き家率上昇という状況では心配になるのもうなずけます。

 

昔は資産、今は一部資産と考えるべき

2017年9月、はじめてマンション全体の立替という例が実現した。
マンションの懸念点の一つ「立替えの総意が取れるか」という不動産業界の神話的な話の初めての実現例。
新築当初はある程度の所得層、特に最低レベルが足並みそろっているのがマンション。
しかし数十年経過すると住民の出入り、個別世帯の経済状況の変化で、建替え追加資金が出せないという理由で建替え拒否の可能性が話題となります。
戸建てのお話ではないのですが、戸建・集合住宅、それぞれの課題があります。

昔は「不動産は資産」と言われていましたが、この先は「全般的には負債、一部資産」なのでしょう。

知り合いの建築関係の方の以下の話も、時代だなぁと思いました。

  • 戸建てはこれからは新築ではなくリフォームが中心
  • 日本は家屋の再利用社会ではないがこの先はそちらに向かっていく
  • 新築を立てられる大工の技術がどんどん低下している

伊勢神宮の「式年遷宮」ではないですが、技術の継承という点でつながるお話。

知り合いで戸建て・マンション、どちらか悩んでいた人がマンションに決めました。
理由が「戸建てを見に行く途中の道で、戸建ての家に車が突っ込んでいて、怖くて戸建ては買えない」
とてつもないタイミングですが、そういう判断もあるのだなぁ。

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